Определение долей в собственности

Если вещью обладает один собственник, то только у него есть возможность наиболее полно ей пользоваться и распоряжаться.

Но что если у вещи не один собственник, а несколько, что если собственность общая?

Чаще всего этот вопрос возникает по поводу недвижимости (земельные участки, квартиры, дома, гаражи и т.п.).

Можно ли стать единственным собственником квартиры или разделить ее?

Раздел  любого  имущества,  имеющего нескольких собственников, имеет множество «подводных камней»: вероятность получения вместо части помещения  решения  суда о принудительном выкупе,  причем с несоразмерной компенсацией; перераспределение долей в судебном порядке при осуществлении одним из собственников неотделимых улучшений. Единственная гарантия от таких  неожиданностей – досудебный анализ  ситуации грамотным юристом и профессиональное  ведение им процесса в суде,  если все же дело дойдет до суда.

Что надо учесть прежде всего

Наличие у одного объекта (будь то дом или квартира) сразу  нескольких  собственников – ситуация скорее  типичная,  нежели исключительная.  Возникает она в случаях, если:

В двух  из приведенных ситуаций (наследование и общая собственность супругов)  есть нюансы, о которых будет рассказано  после описания ситуации с долями «в целом».

При наличии в собственности доли в квартире не стоит упускать из вида, что:

Составление такого документа имеет смысл доверить  юристам,  так  как неполнота или включение заведомо незаконных  условий могут потом дорого  обойтись,  вплоть  до неожиданного предъявления вторым собственником требования об увеличении его доли из-за  осуществленных им вложений (капитальный ремонт, иные неотделимые улучшения) либо о взыскании с вас доли в соответствующих расходах. 

Во избежание таких  инцидентов, лучше  сразу  всем собственникам в письменной форме определить:

К вопросу направления уведомлений и будущей продаже доли (с целью реализации иными собственниками права преимущественного приобретения) стоит отнестись особенно  серьезно,  чтобы потом не столкнуться с ситуацией,  когда:

Имеет смысл заранее  согласовать максимально усложненный порядок уведомления собственников долей о  предстоящей продаже доли одним из них,  например через нотариуса. 

Доли предполагаемые, идеальные и реальные

Множественность лиц на стороне собственника относительно одного объекта недвижимости означает, нахождение его в общей собственности. Из двух разновидностей общей собственности (долевой и совместной) чаще  всего приходится иметь дело  с долевой.

Совместная собственность возможна в  ограниченном числе  случаев,  все они перечислены в российских законах. Пока известны только два основания  возникновения совместной собственности – совместная собственность супругов и совместная собственность членов крестьянского хозяйства.

Долевая собственность предполагает две ситуации:

Раздел квартиры

Требование о фактическом выделе доли в квартире оформляется как исковое заявление о разделе квартиры. 

При заявлении требования о выделении доли в  квартире истцу придется доказать не  только  наличие определенной доли в собственности (это как раз легко), но:

Стоит отметить,  что  связанные с выделом долей  в натуре  процессы часто бывают затяжными и  всегда требуют  серьезных  знаний о доказывании в  суде. Просто  скачав исковое заявление  в интернете  и не заручившись помощью компетентного представителя, истец рискует получить совсем не тот результат, на  который рассчитывал. Например, суд может отказать в  выделе доли в квартире, если это сделает невозможным его нормальное использование по назначению всеми собственниками,  но  собственник изначально согласен на компенсацию за использование  всей квартиры другим собственником. Более  эффективно  -  заявить исковое  требование об определении порядка пользования квартирой (с требованием систематической выплаты компенсации за отказ  одного из собственников). 

Я оказываю юридические услуги по определению долей, признании и оспаривании прав собственности в судебном порядке с 2004 года. Примеры выигранных дел вы можете найти на страницах раздела практика. Имею официальный статус адвоката, состою в Московской Городской Коллегии Адвокатов.

Вы также можете изучить мою биографию и цены на юридические услуги.

Принудительный выкуп доли и различные компенсации

Общая собственность на объект недвижимости допускает различные договоренности между  собственниками,  в том  числе и отказ одного из собственников от пользования  имуществом (на определенный  срок,  без утраты права собственности) в обмен на согласованную в договоре  или утвержденную  судом компенсацию.

Такую компенсацию стоит отличать от компенсации,  предусматривающей утрату прав на  долю в объекте недвижимости. Предусмотреть компенсацию за права пользования  можно  только  в договоре,  причем не  предполагающем переход права собственности.

Компенсация в обмен на  утрату права собственности устанавливается  судом, если:

Наличие одновременно двух перечисленных условий дает суду  право установить компенсацию вместо выдела доли.

Судебной практике  известны также ситуации, когда судом  вместо доли может быть присуждена компенсация без согласия собственника.

Ситуация первая:

Доля сособственника,  требующего раздела  чрезвычайно мала, плюс у него нет особого интереса в использовании (например,  есть  иное  жилье, он постоянно живет в другом населенном пункте  и переезжать не собирается).   Необходимо совпадение обоих условий. Такая  ситуация рассматривается  судами как исключительная. До недавнего времени суды допускали такую компенсацию только в случае, если в суд за разделом обращался сам собственник незначительной доли. Например,  когда выдела в натуре требует сторона,  имеющая совсем незначительную долю в небольшом объекте  недвижимости, причем ей  не  может быть  выделена не то что комната,  но  и часть ее,  которую можно  каким-то образом отграничить, сделать отдельный вход и использовать.

Ситуация вторая:

Относительно недавно суды стали удовлетворять требования собственников «значительных» долей о компенсации за их счет стоимости доли собственников с «незначительными» долями. В этом случае также учитывается и то, что ответчик (собственник с незначительной долей) не имеет практически никакого интереса в использовании своей доли и выдел ее в натуре исключен. В таком случае (повторюсь, исключительном) суд санкционирует фактический принудительный выкуп долей сособственников с выплатой компенсаций.

Сразу  оговоримся, что такое развитие  событий  изначально было предусмотрено только для ситуаций,  когда раздел реально невозможен (автомобиль, какое-либо  сооружение, которое невозможно разделить без утраты потребительских свойств).

Что  касается принудительного выкупа  значительных долей у других участников долевой собственности  «наиболее  заинтересованным» - такой  практики пока нет (тем более в таких  случаях более  уместно использование жилья наиболее заинтересованным собственником с выплатой другим систематических  компенсаций и без затрагивания вопросы о лишении их собственности).

Супружеская собственность

В совместную  собственность по  умолчанию  поступает любая приобретенная в браке вещь,  в том числе и объект недвижимости. Если квартира в совместной собственности -  каких-либо долей просто нет, весь объект считается принадлежащим обоим супругам и они  по  умолчанию  вправе использовать его  или распорядиться им (правда, распорядиться именно  квартирой  можно  только при наличии нотариально удостоверенного согласия другого супруга).  

Совместная  собственность супругов довольно  легко «трансформируется» в долевую.  Для  этого  супругам достаточно письменно  договориться о разделе и нотариально удостоверить соответствующий документ. Вопреки сложившемуся мнению, что оформить такую договоренность можно только брачным договором,  существует второй  вариант – заключение соглашения о разделе имущества.

Более затратный  и трудоемкий способ выделения долей  в совместно нажитой квартире супругов – направление в суд требования  о разделе имущества (закон  не  исключает ситуаций,  когда  такое требование реализуется в  период  брака,  разводиться вовсе необязательно). Таким сложным путем приходится  идти при наличии неустранимых противоречий и разногласий, например  когда:

Иск о разделе (в  том числе  и квартиры)  может подать  не  только один  из  супругов,  но и кредиторы одного из  супругов  с целью дальнейшего обращения взыскания на его долю.  Чтобы не столкнуться с таким развитием событий имеет смысл  все  же заранее договориться об  установлении иного режима супружеской собственности,  нежели «законный» (совместная собственность, равные доли)

Итак, супруги могут установить долевую собственность  на  их  квартиру:

Долевая собственность при наследовании

Помимо преимущественного права на выкуп долей,  стоит обратить внимание читателя  еще на одно преимущественное право, на  этот раз при наследовании.

Допустим,  наряду с иным имуществом несколько наследников получают объект недвижимости,  но  доля  каждого из  них получается очень небольшой. Такое бывает,  если много наследников или если наследодателю  самому принадлежала очень небольшая доля в недвижимости. Доли всех сособственников,  разумеется,  физически невозможно.  Такая  ситуация может иметь место и в тех  случаях,  когда жилое помещение настолько мало, что его невозможно разделить даже на две части.

При этом среди наследников есть:

Такие наследники имеют преимущественное право на  получение в счет причитающегося наследства именно  доли в объекте недвижимости. Взамен другим наследникам может быть передано иное имущество из наследственной массы либо выплачена компенсация при несоразмерности стоимости полученных ими долей  и имущества, оставшегося в наследственной массе.

Также установлена определенная очередность наследников с преимущественным правом.

В первую очередь возможность его реализации получают именно собственники на момент открытия наследства.

Только при отсутствии среди наследников иных участников долевой собственности (или при их отказе от реализации такого права) очередь доходит до иных управомоченных лиц.

Реализация преимущественного права при наследовании недвижимости возможна  только после получения свидетельств о наследстве у нотариуса. До  судебных процессов  по реализации преимущественного  права наследника дело доходит в тех  случаях,  когда не удалось договориться полюбовно.

При этом суду предоставлены довольно серьезные полномочия по  защите интересов иных наследников. Так,  суд может отказать в реализации преимущественного права, если сочтет предложенную  иным наследникам компенсацию несоразмерной или придет к выводу,  что заявляющий о преимущественном праве наследник фактически не  сможет выплатить компенсацию с учетом его материального положения. 

Единственный вывод  из вышесказанного -  подобный процесс должны готовить и вести квалифицированные юристы.  

Цены на услуги адвоката

Чтобы узнать, чем именно я могу вам помочь, вы можете позвонить по номеру 8 (915) 000-36-16 и получить первые советы по вашему делу. Для предоставления подробной юридической консультации вы можете записаться на первую встречу, в ходе которой вы получите понимание того, как можно добиться признания права собственности на имущество в вашем конкретном случае.