Адвокат Андреенко Виталий Игоревич
Член Московской Городской Коллегии Адвокатов
Регистрационный номер адвоката №77/13204
Адрес: г. Москва, Цветной бульвар, д. 25, стр. 2
Режим работы: пн. - пт. 09.00 - 19.00
Телефон: 8 (915) 000-36-16
E-mail: info@AdvokatAndreenko.ru
Услуги

Статьи

Биография адвоката
Главная>Адвокатские услуги>Адвокат по недвижимости>Признание доли незначительной и ее последующий выкуп

Признание доли незначительной и ее последующий выкуп

Можно ли считать себя полноценным хозяином квартиры, если право собственности разбито на доли? Может ли хозяин самой большой доли спать спокойно?  Что делать, если появились собственники, обладающие микродолями? Какие у них есть права и можно ли оформить всю квартиру на себя? Как можно принудительно выкупить доли в квартире?

Эти вопросы могут остро встать перед каждым, ведь долевая собственность может возникнуть на любое неделимое имущество. Наиболее актуально это для недвижимости, в частности квартир; о них и поговорим.

Если Вы или Ваша семья являетесь собственником большей доли в квартире и хотите получить квартиру в единоличную собственность – обращайтесь, я сумею Вам помочь. Позвоните по телефону 8 (915) 000-36-16 и мы договоримся о встрече, где я отвечу на все Ваши вопросы.

Закон защищает любую собственность. По Конституции никто не может быть лишен своей собственности кроме как по решению суда.

Но всем знакомы ситуации, когда один владеет большей долей, а другой – незначительной. Разве справедливо, что тот у кого маленькая доля так же может пользоваться квартирой, жить в ней, регистрировать там своих детей?

Про квартирное рейдерство все также наслышаны. Телеканалы регулярно обращаются к историям, когда собственники незначительных долей делают невыносимой жизнь своим соседям, пользуясь тем, что формально они тоже собственники и имеют все соответствующие права. Арсенал их средств весьма разнообразен: от изощренных приемов психологического террора до откровенного насилия.

Такие ситуации чаще всего возникают, когда доля в квартире распределяется между наследниками. Кто-то из них уже имел право собственности на часть квартиры и проживал в ней, а кто-то приобретает незначительную долю в праве собственности.

Какие права есть у собственника доли?

По закону права всех собственников изначально равны. Любой из них, пока иное не установлено судом, имеет право пользоваться такой квартирой, проживать в ней, зарегистрироваться в ней по месту жительства, зарегистрировать там своих несовершеннолетних детей. Члены семьи собственника, проживающие вместе с ним, также по закону получают права на данное жилье.

В глазах правоохранительных органов, собственники квартиры, зарегистрированные в ней, имеют одинаковые права. Это значит, что собственник значительной доли до решения суда не имеет никаких преимуществ.

В последнее время наметилась тенденция отказов в регистрации по месту жительства собственников незначительных долей. Органы ФМС мотивируют такие отказы тем, что в квартире уже зарегистрировано большое количество граждан и новый собственник не сможет там проживать реально, в связи с чем его регистрация будет фиктивной. Иногда указывают на несоизмеримо маленький размер их доли.

Однако даже не будучи прописанными такие лица являются собственниками и имеют права, охраняемые законом.

И тут проявляются все противоречия закона. С одной стороны он одинаково защищает интересы всех собственников, а с другой – дает возможность ограничивать интересы собственника большей доли.

В итоге собственники изначально должны самостоятельно решать возникающие вопросы путем переговоров и достижения соглашений. Прежде всего это касается того, как всем собственникам пользоваться имуществом. Если они не могут договориться сами, закон предлагает им обратиться в суд для установления порядка пользования имуществом.

А как известно решение суда для одной стороны может оказаться очень выгодным, а для другой – несправедливым.

Несправедливо, когда собственник большей доли терпит неудобства от соседства несоизмеримо меньшего собственника.

Тем не менее, еще в 1996 году Верховный суд сформулировал правило о том, что суд может определить порядок пользования квартирой не в точном соответствии с долями. Это возможно, когда судом учитывается сложившийся порядок пользования. Таким образом, даже имея незначительную долю, такой «формальный» собственник может получить комнату в пользование гораздо большего размера, чем

Возможно ли выкупить незначительную долю у собственника против его воли?

Да. Но при определенных условиях.

В гражданском кодексе предусмотрено правило:

Если у собственника доля незначительна, при этом эта доля реально выделена быть не может, а сам такой собственник существенного интереса в использовании общего имущества не имеет, то суд может обязать других сособственников выплатить ему компенсацию даже если он с этим не согласен.

Но еще совсем недавно суды больше склонялись к отрицательному ответу вопрос о принудительном выкупе.  Было распространено мнение о том, что выкупить незначительную долю можно было только, если ее собственник сам обратится в суд с требованием о ее выделе в натуре.

Если долю в доме или в земельном участке можно реально выделить, то с квартирами вопрос практически всегда решался так: реально выделить долю в квартире нельзя.

А если нельзя, то зачем же собственнику малой доли обращаться в суд за ее выделом?

Вот и получалось, что норма закона есть, а суды ее трактуют так, что применить ее в отношении квартиры невозможно.

Даже сейчас суды иногда отказывают большим собственникам, ссылаясь на то, что если собственник незначительной доли сам не обратился в суд, то против его воли нельзя выплатить компенсацию за его долю.

Условия выкупа незначительной доли

Относительно недавно суды стали удовлетворять требования собственников «значительных» долей о компенсации за их счет стоимости доли собственников с «незначительными» долями.

Такие решения суды обосновывают следующим:

  • ответчик обладает незначительной долей в праве собственности на квартиру;
  • ответчик не имеет практически никакого интереса в использовании своей доли (отсутствие существенного интереса);
  • выдел доли в натуре исключен (как мы уже указывали ранее для квартир это условие выполняется практически в 100% случаев за редким исключением).

В таком случае суд санкционирует фактически принудительный выкуп долей сособственников с выплатой компенсаций.

Верховным судом однако оговорено, что такой выкуп может быть произведен в исключительных случаях, когда присутствуют все указанные условия.

Что такое незначительная доля?

Как суд определяет незначительность? Прежде всего должно быть установлено, имеется ли в квартире жилое помещение соразмерное доле. Причем, как разъяснил в одном из таких дел Верховный суд, принимать в расчет нужно не только размер жилой площади выделяемой комнаты, но и размер общей площади, которой будет пользоваться собственник несущественной доли.

Поэтому незначительность будет определяться в каждом конкретном деле индивидуально, с учетом всех его обстоятельств. Это может быть например и 1/3, и 1/4, и меньшие доли.

Что значит существенный интерес?

Ответ на этот вопрос представляет собой всю суть данного спора. От того, насколько полно и веско сторона процесса сможет обосновать свою позицию, будет зависеть в итоге, какое решение вынесет суд.

На что обратит внимание суд в первую очередь? Прежде всего, насколько ответчик заинтересован в использовании данной квартиры в связи с возрастом, состоянием своего здоровья, профессией, наличием несовершеннолетних детей, нетрудоспособных членов семьи.

В каждом таком деле набор и баланс доказательств определяется индивидуально.

Это так называемая субъективная сторона вопроса. Однако ответчик может не иметь существенного интереса и по объективным причинам. Например его доля не просто незначительна, а настолько мала, что исключает разумные варианты ее использования (например, в так называемых «резиновых квартирах» размеры доли нередко представлены 1/100 или 1/1000).

За сколько можно выкупить незначительную долю?

Выкуп незначительной доли производится как правило по рыночной стоимости, которая определяется на основании отчета об оценке подготовленного независимым оценщиком. Такой отчет представляется обычно вместе с исковым заявлением для обоснования цены иска.

Возможно также для оценки размера компенсации и цены иска ссылаться на кадастровую стоимость квартиру. Однако в данном случае это нецелесообразно, поскольку рыночная стоимость доли меньше стоимости приходящейся на соответствующую долю при продаже квартиры целиком.

Если ответчик не согласится с произведенной оценкой, суд по его ходатайству может назначить судебную экспертизу рыночной стоимости доли в праве собственности. В условиях достаточно развитого рынка недвижимости величины стоимости доли, определенной разными оценщиками, не будут сильно отличаться.

Размер дисконта при оценке стоимости доли может составлять 50%.

Может ли собственник значительной доли проиграть суд?

Опытный адвокат или судебный юрист с большой долей вероятности после анализа обстоятельств конкретной ситуации может сделать достаточно точный прогноз относительно перспектив данного дела.

Если при существующих на момент обращения обстоятельствах прогноз для Вас неблагоприятный, Вам будут даны рекомендации, что нужно сделать, чтобы подготовить беспроигрышную позицию в суде.

При благоприятном прогнозе и правильной подготовке к делу, в частности сбору доказательственной базы, можно быть уверенным в успехе.

Такая уверенность однако может быть обеспечена личным ведением дела адвокатом.

Я веду процессы о признании долей в праве собственности на квартиры незначительными, признании на них права собственности и выплате компенсации. Я хорошо знаю судебную практику московского региона и вышестоящих судебных инстанций.

Пример решения суда по делу о незначительной доле в квартире, полученной в наследство.

Если Вам необходима помощь квалифицированного адвоката, я приглашаю Вас на консультацию, на которой после изучения документов и обстоятельств Вашего дела я смогу дать заключение и рекомендации по дальнейшим действиям.

Для получения консультации свяжитесь со мной по телефону 8 (915) 000-36-16, и мы договоримся об удобном времени встречи.

Досудебная подготовка

Для успешного проведения дела до обращения в суд необходимо подготовить доказательную базу. Специфика данной категории дел заключается в том, что они как правило рассматриваются вместе со встречными исковыми требованиями о вселении, об определении порядка пользования квартирой, о нечинении препятствий.

Зная, какие вопросы возникнут у суда, какие доводы может представить процессуальный оппонент, можно и нужно строить железобетонную позицию в суде, обеспечивать себя победными доводами задолго до столкновения в судебном заседании.

Кроме достаточно широкого круга стандартных для данной категории доводов, доказательств, документов, которые можно представить суду, опытный адвокат с учетом специфики Вашего дела, разработает индивидуальную стратегию и тактику судебного процесса.

Если Вы решили самостоятельно справиться со своим делом и суд отказал Вам, или по иным причинам Вы получили на руки решение суда в пользу незначительного собственника, то это еще не повод отчаиваться. Да, по общему правилу суд не будет рассматривать дело, если ранее по тому же предмету и основанию уже было рассмотрено такое же дело. Однако с учетом специфики данной категории дел, изменения обстоятельств, можно исправить ситуацию и в этом случае.

Я не могу гарантировать результат и успех Вашего дела, не изучив документы, не выслушав Вашу историю. Только мошенники могут с порога заявить, что выиграют любое дело. Но я могу Вам гарантировать, что я глубоко и досконально с учетом своего опыта и знаний разберу Вашу ситуацию, оценю Ваши шансы на успех, расскажу, как выиграть Ваше дело и дам рекомендации, которые Вам точно помогут.

Чтобы оценить перспективы своего дела, запишитесь на консультацию и получите развернутые ответы на все Ваши вопросы.

Цены на услуги адвоката


Услуга адвоката Цена

Консультация адвоката по долевой собственности в объектах недвижимости

от 2 000

Составление искового заявления в суд

от 25 000

Составление возражений на исковое заявление

от 25 000

Ведение дела о признании доли незначительной, принудительном выкупе доли в суде

от 60 000

Бесплатная онлайн консультация адвоката

Задайте Ваш вопрос через форму обратной связи. Я гарантирую вам ответ в течение 24 часов. Пожалуйста, помните, что получение полного и подробного ответа возможно только при очной юридической консультации после детального изучения правовой ситуации и имеющихся документов.
Вопрос
Ваше имя *
E-mail
Телефон *
CAPTCHA

Введите цифры

* поля, обязательные для заполнения