Добросовестный приобретатель недвижимости

В разговоре с риэлтором потенциальный покупатель недвижимости может услышать такой аргумент: «Не волнуйтесь, Вы в любом случае добросовестный приобретатель, квартиру у Вас никто не заберет».

Но нужно отличать то, что мы сами вкладываем в понятия «добросовестность», «добросовестный приобретатель» и то, что понимают под ними суды.

Во-первых, чтобы быть добросовестным приобретателю нужно отвечать ряду требований.

Во-вторых, даже будучи признанным таковым, недвижимость может быть истребована. И происходит это совсем не редко.

Добросовестным приобретателем является тот, кто на момент покупки и не знал и (одновременно) не мог знать о том, что продавец не имеет право отчуждать недвижимость.

Вот основные моменты, на которые будет обращать внимание суд:

Возмездность

Если недвижимость приобретена безвозмездно (например договор дарения), то бывший собственник в любом случае вправе ее истребовать.

Приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если к тому моменту, как он узнал или должен был узнать об отсутствии правомочий у отчуждателя, последний не получил плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества.

Если даже у вас прошла оплата большей части цены, это еще не гарантия того, что суд посчитает вас добросовестным.

Приобретение

Необходимо, чтобы объект был передан вам во владение.

Если, Вы купили квартиру, но не владеете ей, не получили к ней доступ, в этом случае суд также не станет на вашу сторону.

Вы не знали и не должны были знать о неуправомоченности отчуждателя.

Необходимо принимать все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Основное это получить сведения из реестра о том, кто в нем записан собственником.

Но даже этого мало. Суд будет исходить из того, что вам нужно было:

• осмотреть перед недвижимость до покупки,

• проверить, что нет ничего подозрительного.

Например, суд посчитает, что вы должны были заподозрить неладное, если недвижимость продается по цене существенно ниже рыночной, или за последнее непродолжительное время она несколько раз меняла собственников.

Но даже если в глазах суда вы будете добросовестным приобретателем, недвижимость все равно может быть возвращена первоначальному собственнику, который предъявил вам иск.

Дело в том, что суд будет выяснять, выбыла ли вещь (квартира, иная недвижимость) из владения собственника по его воле.

Если суд посчитает, что недвижимость выбыла из владения собственника помимо его воли, то собственник сможет истребовать у вас свое имущество.

Суды очень часто признают, что имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.

Поэтому позиция в суде, что вы являетесь добросовестным приобретателем, достаточно сложная. Но не каждый риэлтор вам об этом скажет.