Адвокат Андреенко Виталий Игоревич
Член Московской Городской Коллегии Адвокатов
Регистрационный номер адвоката №77/13204
Адрес: г. Москва, Цветной бульвар, д. 25, стр. 2
Режим работы: пн. - пт. 09.00 - 19.00
Телефон: 8 (915) 000-36-16
E-mail: info@AdvokatAndreenko.ru
Услуги

Статьи

Биография адвоката
Главная>Адвокатские услуги>Адвокат по недвижимости>Определение долей в собственности

Определение долей в собственности

Если вещью обладает один собственник, то только у него есть возможность наиболее полно ей пользоваться и распоряжаться.

Но что если у вещи не один собственник, а несколько, что если собственность общая?

Чаще всего этот вопрос возникает по поводу недвижимости (земельные участки, квартиры, дома, гаражи и т.п.).

Можно ли стать единственным собственником квартиры или разделить ее?

Раздел  любого  имущества,  имеющего нескольких собственников, имеет множество «подводных камней»: вероятность получения вместо части помещения  решения  суда о принудительном выкупе,  причем с несоразмерной компенсацией; перераспределение долей в судебном порядке при осуществлении одним из собственников неотделимых улучшений. Единственная гарантия от таких  неожиданностей – досудебный анализ  ситуации грамотным юристом и профессиональное  ведение им процесса в суде,  если все же дело дойдет до суда.

Что надо учесть прежде всего

Наличие у одного объекта (будь то дом или квартира) сразу  нескольких  собственников – ситуация скорее  типичная,  нежели исключительная.  Возникает она в случаях, если:

  1. Квартиру  или дом унаследовали несколько человек;
  2. Квартира  приобретена в браке,  при этом супруги не оговорили отличный от общего режим имущества;
  3. Собственник продал или подарил  долю в  квартире другому человеку;
  4. Квартиру изначально  приобрели двое или несколько лиц,  у  каждого из которых есть доля.

В двух  из приведенных ситуаций (наследование и общая собственность супругов)  есть нюансы, о которых будет рассказано  после описания ситуации с долями «в целом».

При наличии в собственности доли в квартире не стоит упускать из вида, что:

  1. Все вопросы,  связанные с определением и выделом долей находятся  под регулированием гражданского  права (даже  в тех случаях, когда применяется право семейное, многие гражданско-правовые нормы применяются в силу прямого указания закона или по аналогии);
  2. В силу  присущей гражданскому праву диспозитивности, очень многие вопросы (содержание соответствующей квартиры или дома; порядок пользования ею; оплата ремонтов и неотделимых улучшений)  могут быть решены простым письменным соглашением сторон.  В  суд имеет смысл обращаться  только, если не  все  стороны  готовы заключить  такое  соглашение или  не  выработан устраивающий  всех вариант.

Составление такого документа имеет смысл доверить  юристам,  так  как неполнота или включение заведомо незаконных  условий могут потом дорого  обойтись,  вплоть  до неожиданного предъявления вторым собственником требования об увеличении его доли из-за  осуществленных им вложений (капитальный ремонт, иные неотделимые улучшения) либо о взыскании с вас доли в соответствующих расходах. 

Во избежание таких  инцидентов, лучше  сразу  всем собственникам в письменной форме определить:

  • порядок обязательного согласования между  всеми собственниками любых (или  некоторых) расходов на содержание имущества и распределении таких расходов;
  • порядок направления любых  уведомлений,  связанных с использованием квартиры и распоряжении ею и  адреса  всех собственников,  куда они направляются (включая обязанность уведомить о смене адреса).

К вопросу направления уведомлений и будущей продаже доли (с целью реализации иными собственниками права преимущественного приобретения) стоит отнестись особенно  серьезно,  чтобы потом не столкнуться с ситуацией,  когда:

  • доля фактически продана и еще раз перепродана добросовестному приобретателю, 
  • уведомления о реализации права преимущественного приобретения направлялись отнюдь не по тем адресам, где  проживают уполномоченные лица, соответственно они им не смогли воспользоваться,  но  формально  нарушений не было (например,  уведомления направлялись по  месту регистрации,  хотя направляющий  их знал,  что  фактически адресат живет в ином месте; направлялось уведомление с иным текстом).

Имеет смысл заранее  согласовать максимально усложненный порядок уведомления собственников долей о  предстоящей продаже доли одним из них,  например через нотариуса. 

Доли предполагаемые, идеальные и реальные

Множественность лиц на стороне собственника относительно одного объекта недвижимости означает, нахождение его в общей собственности. Из двух разновидностей общей собственности (долевой и совместной) чаще  всего приходится иметь дело  с долевой.

Совместная собственность возможна в  ограниченном числе  случаев,  все они перечислены в российских законах. Пока известны только два основания  возникновения совместной собственности – совместная собственность супругов и совместная собственность членов крестьянского хозяйства.

Долевая собственность предполагает две ситуации:

  1. Каждый  из  собственников осведомлен о размере своей доли, но  объект (квартира, дом) существует как единое целое  и любой  из собственников  может пользоваться любой  частью квартиры по  своему  усмотрению. Такие доли именуют «идеальными» (то  есть не  осязаемыми),  но это  не из  юридической лексики. Юристы называют такое положение вещей называется «долевая собственность без выделения долей в натуре».
  2. Квартира фактически разделена  и территория,  отведенная каждому  из  собственников,  определена. Оформить фактическое  выделение долей квартире можно двумя  способами -  договорившись  по-хорошему  и оформив соглашение о разделе без  судебного процесса, либо посредством подачи в суд иска о  выделе доли в натуре.

Раздел квартиры

Требование о фактическом выделе доли в квартире оформляется как исковое заявление о разделе квартиры. 

При заявлении требования о выделении доли в  квартире истцу придется доказать не  только  наличие определенной доли в собственности (это как раз легко), но:

  1. Возможность фактического раздела  квартиры (иного объекта)  и выделения площади  для  своего индивидуального пользования. Например, если в квартире одна комната или комнаты  смежные  -  такой  возможности практически не существует.
  2. Если в этом же  процессе вторая сторона предъявит требование о принудительном выкупе  доли истца  в  связи с тем,  что  выделить  ее  в натуре  нельзя, она  мала (по сравнению с долей ответчика) и вообще  у  оппонента-сособственника отсутствует  заинтересованность в пользовании квартирой  - придется оспаривать все эти доводы.

Стоит отметить,  что  связанные с выделом долей  в натуре  процессы часто бывают затяжными и  всегда требуют  серьезных  знаний о доказывании в  суде. Просто  скачав исковое заявление  в интернете  и не заручившись помощью компетентного представителя, истец рискует получить совсем не тот результат, на  который рассчитывал. Например, суд может отказать в  выделе доли в квартире, если это сделает невозможным его нормальное использование по назначению всеми собственниками,  но  собственник изначально согласен на компенсацию за использование  всей квартиры другим собственником. Более  эффективно  -  заявить исковое  требование об определении порядка пользования квартирой (с требованием систематической выплаты компенсации за отказ  одного из собственников). 

Я оказываю юридические услуги по определению долей, признании и оспаривании прав собственности в судебном порядке с 2004 года. Примеры выигранных дел вы можете найти на страницах раздела практика. Имею официальный статус адвоката, состою в Московской Городской Коллегии Адвокатов.

Вы также можете изучить мою биографию и цены на юридические услуги.

Принудительный выкуп доли и различные компенсации

Общая собственность на объект недвижимости допускает различные договоренности между  собственниками,  в том  числе и отказ одного из собственников от пользования  имуществом (на определенный  срок,  без утраты права собственности) в обмен на согласованную в договоре  или утвержденную  судом компенсацию.

Такую компенсацию стоит отличать от компенсации,  предусматривающей утрату прав на  долю в объекте недвижимости. Предусмотреть компенсацию за права пользования  можно  только  в договоре,  причем не  предполагающем переход права собственности.

Компенсация в обмен на  утрату права собственности устанавливается  судом, если:

  1. Иск  о разделе объекта недвижимости (выделении доли)  заявлен собственником, не  имеющим особого интереса в ее использовании,  причем этот факт доказан в судебном заседании заинтересованной стороной.
  2. В  судебном заседании выяснится, что сам истец  не возражает против получения определенной компенсации взамен доли.

Наличие одновременно двух перечисленных условий дает суду  право установить компенсацию вместо выдела доли.

Судебной практике  известны также ситуации, когда судом  вместо доли может быть присуждена компенсация без согласия собственника.

Ситуация первая:

Доля сособственника,  требующего раздела  чрезвычайно мала, плюс у него нет особого интереса в использовании (например,  есть  иное  жилье, он постоянно живет в другом населенном пункте  и переезжать не собирается).   Необходимо совпадение обоих условий. Такая  ситуация рассматривается  судами как исключительная. До недавнего времени суды допускали такую компенсацию только в случае, если в суд за разделом обращался сам собственник незначительной доли. Например,  когда выдела в натуре требует сторона,  имеющая совсем незначительную долю в небольшом объекте  недвижимости, причем ей  не  может быть  выделена не то что комната,  но  и часть ее,  которую можно  каким-то образом отграничить, сделать отдельный вход и использовать.

Ситуация вторая:

Относительно недавно суды стали удовлетворять требования собственников «значительных» долей о компенсации за их счет стоимости доли собственников с «незначительными» долями. В этом случае также учитывается и то, что ответчик (собственник с незначительной долей) не имеет практически никакого интереса в использовании своей доли и выдел ее в натуре исключен. В таком случае (повторюсь, исключительном) суд санкционирует фактический принудительный выкуп долей сособственников с выплатой компенсаций.

Сразу  оговоримся, что такое развитие  событий  изначально было предусмотрено только для ситуаций,  когда раздел реально невозможен (автомобиль, какое-либо  сооружение, которое невозможно разделить без утраты потребительских свойств).

Что  касается принудительного выкупа  значительных долей у других участников долевой собственности  «наиболее  заинтересованным» - такой  практики пока нет (тем более в таких  случаях более  уместно использование жилья наиболее заинтересованным собственником с выплатой другим систематических  компенсаций и без затрагивания вопросы о лишении их собственности).

Супружеская собственность

В совместную  собственность по  умолчанию  поступает любая приобретенная в браке вещь,  в том числе и объект недвижимости. Если квартира в совместной собственности -  каких-либо долей просто нет, весь объект считается принадлежащим обоим супругам и они  по  умолчанию  вправе использовать его  или распорядиться им (правда, распорядиться именно  квартирой  можно  только при наличии нотариально удостоверенного согласия другого супруга).  

Совместная  собственность супругов довольно  легко «трансформируется» в долевую.  Для  этого  супругам достаточно письменно  договориться о разделе и нотариально удостоверить соответствующий документ. Вопреки сложившемуся мнению, что оформить такую договоренность можно только брачным договором,  существует второй  вариант – заключение соглашения о разделе имущества.

Более затратный  и трудоемкий способ выделения долей  в совместно нажитой квартире супругов – направление в суд требования  о разделе имущества (закон  не  исключает ситуаций,  когда  такое требование реализуется в  период  брака,  разводиться вовсе необязательно). Таким сложным путем приходится  идти при наличии неустранимых противоречий и разногласий, например  когда:

  • один  из  супругов считает,  что  квартира  вообще  вся  его (приобретена  за  его  счет,  причем  средства  появились после реализации его добрачного имущества,  приобретена им за  счет средств, заработанных  в  период,  когда со второй половиной  проживал  раздельно и совместного хозяйства не вел);
  • одна из сторон при отсутствии согласия второй  претендует на  отступление от равенства долей в свою пользу (часто в  качестве обоснования указывают интересы детей,  больший вклад  в формирование семейного благосостояния, при этом вторая  сторона поступала  ровно наоборот – не получала доход без уважительных причин,  транжирила  совместные средства).

Иск о разделе (в  том числе  и квартиры)  может подать  не  только один  из  супругов,  но и кредиторы одного из  супругов  с целью дальнейшего обращения взыскания на его долю.  Чтобы не столкнуться с таким развитием событий имеет смысл  все  же заранее договориться об  установлении иного режима супружеской собственности,  нежели «законный» (совместная собственность, равные доли)

Итак, супруги могут установить долевую собственность  на  их  квартиру:

  • Согласовав и нотариально удостоверив брачный договор;
  • Согласовав и нотариально удостоверив соглашение о разделе  всего нажитого  или отдельных объектов (в том числе и квартиры или дома);
  • Составив и направив в  суд исковое заявление о разделе совместно нажитого имущества (правда,  возможен  и иной вариант искового требования – о признании имущества своей собственностью,  основания см. выше,  тогда  уже  о долях речи не идет). 

Долевая собственность при наследовании

Помимо преимущественного права на выкуп долей,  стоит обратить внимание читателя  еще на одно преимущественное право, на  этот раз при наследовании.

Допустим,  наряду с иным имуществом несколько наследников получают объект недвижимости,  но  доля  каждого из  них получается очень небольшой. Такое бывает,  если много наследников или если наследодателю  самому принадлежала очень небольшая доля в недвижимости. Доли всех сособственников,  разумеется,  физически невозможно.  Такая  ситуация может иметь место и в тех  случаях,  когда жилое помещение настолько мало, что его невозможно разделить даже на две части.

При этом среди наследников есть:

  1. участники долевой собственности на  наследуемый объект
  2. лица,  каким-то образом ранее его использовавшие (например, были вселены по закону наследодателем и есть регистрация),  в некоторых случаях  ситуация осложнена тем,  что  какие-либо права на  иные жилые помещения у них вообще  отсутствуют.

Такие наследники имеют преимущественное право на  получение в счет причитающегося наследства именно  доли в объекте недвижимости. Взамен другим наследникам может быть передано иное имущество из наследственной массы либо выплачена компенсация при несоразмерности стоимости полученных ими долей  и имущества, оставшегося в наследственной массе.

Также установлена определенная очередность наследников с преимущественным правом.

В первую очередь возможность его реализации получают именно собственники на момент открытия наследства.

Только при отсутствии среди наследников иных участников долевой собственности (или при их отказе от реализации такого права) очередь доходит до иных управомоченных лиц.

Реализация преимущественного права при наследовании недвижимости возможна  только после получения свидетельств о наследстве у нотариуса. До  судебных процессов  по реализации преимущественного  права наследника дело доходит в тех  случаях,  когда не удалось договориться полюбовно.

При этом суду предоставлены довольно серьезные полномочия по  защите интересов иных наследников. Так,  суд может отказать в реализации преимущественного права, если сочтет предложенную  иным наследникам компенсацию несоразмерной или придет к выводу,  что заявляющий о преимущественном праве наследник фактически не  сможет выплатить компенсацию с учетом его материального положения. 

Единственный вывод  из вышесказанного -  подобный процесс должны готовить и вести квалифицированные юристы.  

Цены на услуги адвоката

Чтобы узнать, чем именно я могу вам помочь, вы можете позвонить по номеру 8 (915) 000-36-16 и получить первые советы по вашему делу. Для предоставления подробной юридической консультации вы можете записаться на первую встречу, в ходе которой вы получите понимание того, как можно добиться признания права собственности на имущество в вашем конкретном случае.

Услуга адвоката

Цена

Консультация адвоката по недвижимости

от 1 500

Составление искового заявления

от 10 000

Составление возражений на исковое заявление

от 10 000

Ведение дела о признании, оспаривании, определении долей прав собственности в суде

от 45 000

Бесплатная онлайн консультация адвоката

Задайте Ваш вопрос через форму обратной связи. Я гарантирую вам ответ в течение 24 часов. Пожалуйста, помните, что получение полного и подробного ответа возможно только при очной юридической консультации после детального изучения правовой ситуации и имеющихся документов.
Вопрос
Ваше имя *
E-mail
Телефон *
CAPTCHA

Введите цифры

* поля, обязательные для заполнения